Часто задаваемые вопросы по кредитам

Вопросы в рубрике: Ипотека

Почему банкам важна кредитная история и наличие работы при Ипотеке, ведь у них квартира в залоге?
Николай

Дело в том, что недвижимость является всего лишь гарантией возврата денежных средств для банка (в случае долгой неуплаты, банк выставит ее на торги и полученные средства пустит на покрытие долга). Но нужно понимать, что существует такая вещь, как резервы, которые банк должен перечислять на счет ЦБ РФ, на случай возможных дефолтов. Так вот, клиенты с плохой историей или отсутствием работы считаются слабыми заемщиками с высокой степенью риска (с точки зрения банковской системы) и ЦБ сразу просит по таким заемщикам начислить резервы (от 15 до 100% от суммы), чего не происходит по хорошим клиентам. Такими образом, выдавая клиенту с плохой кредитной историей 5 млн, банк должен отправить еще 5 млн на счет ЦБ и заморозить их до тех пор, пока ЦБ не посчитает, что этот клиент стал более надежным. Фактически, это уменьшает доход банка в 2 раза, что само самой не выгодно и банки не выдают клиентов, по которым нужно делать повышенное резервирование. Если бы не было этого правила ЦБ, то может банки бы вели себя совершенно иначе и кредитовали кого угодно...

Есть банки, выдающие ипотеку без первоначального взноса?
Алексей

В чистом виде таких программ нет. Существуют “Маркетинговые акции” банков и застройщиков, когда банк готов кредитовать клиентов без первоначального взноса при покупке квартиры у определенных застройщиков. Но при, по факту, ПВ платит застройщик за клиента. А где он его берет? Правильно, за счет повышения цены на квартиру…

Существует еще вариант завышения цены покупки квартиры и расчета ПВ по расписке. Но данная схема предполагает нахождение цены недвижимости существенно ниже рынка, продавца, согласного прописать завышенную цену в ДКП и Оценочной компании с банком, которые все это пропустит. Данная комбинация встречается нечасто. В основном реализуется через Брокеров или риэлторов.

Сколько нужно не платить по ипотеке, чтобы потерять квартиру?
Елена

Вообще, по закону, неоплата по договору свыше 60 дней может привести к тому, что банк расторгнет договор и будет ходатайствовать через суд о реализации квартиры. По факту такое поведение банка встречается довольно редко. Обычно в суд подают через 5-7 месяцев неплатежей. Но нужно понимать, что все время, когда заемщик не платит по ипотеке - его долг копится и чтобы войти “в график” (чтобы в кредитной истории не высвечивалась текущая просрочка), нужно полностью погасить все просроченные платежи и набежавшие штрафы, чтобы довольно сложно.

Как можно использовать материнский капитал?
Татьяна

Если вы покупаете квартиру, то его всегда можно использовать или на оплату первоначального взноса (чтобы использовать меньше собственных средстве) или на досрочное погашение ипотеки. С экономической точки зрения разницы между этими 2мя действиями особо нет.

Какие расходы помимо платежа есть при оформлении ипотеки?
Михаил

Обязательные расходы:

Комиссии банка за расчеты -  до 5000₽. (Как правило расчеты происходят через Ячейку или Аккредитив. Большинство банков берут комиссию за пользованием этим сервисом, хотя бывают и приятные исключения, когда банк предоставляет аккредитивную форму расчетов бесплатно)

Оценка недвижимости. До 5500₽ для квартир, до 25000 руб для домов и коммерческих помещений. Но конечно, есть разброс цен в зависимости от оценщика и региона. Если вы покупаете объект на первичном рынке, то оценку у вас никто просить не будет;) 

Страхование кредита. Как правило, при ипотеке банки требуют застраховать 3 вида рисков: Имущество - от 0,12% до 0,2%, Титул (риск потери права собственности) - от 0,18 до 0,35% и Жизнь+Здоровье. Последний вид страховки самый дорогой и самый волатильный. Он напрямую зависит от возраста заемщика (в 25 лет страховка стоит 0,3% а в 65 - 1,1%), от пола: Мужчинам дороже;), и от наличия болезней у заемщика. В целом, страховка обходится заемщику около 0,8% от суммы кредита.

Госпошлина - 2000 за объект и 350 за ЗУ (Платит покупатель)

 

Необязательные расходы:

Расходы по сопровождению сделки: подбор недвижимости, оформление договору купли-продажи, проверка юр.чистоты сделки (цены всякие разные). Но если вы сами оформляете сделку, их можно избежать

Нотариальные расходы. Если захотите оформить сделку у нотариуса, придется заплатить пошлину, порядка 30 000 руб.

Регистрация сделки. В зависимости от региона и объекта, цены колеблются от 10 000 руб до 20 000 за 1 объект (дом с земельным участком - это 2 объекта)

На какой максимальный срок можно взять ипотеку?
Ольга

30 лет. Раньше ВТБ и Сбербанк давали до 50 лет, но это был, скорее, маркетинговый ход.

На какой срок выгоднее брать ипотеку?
Евгений

Мы советуем всем своим клиентам брать на тот срок, платежи при котором МАКСИМАЛЬНО комфортны. Если это самый длинный срок - не пугайтесь. У вас всегда есть опция делать частично досрочные погашения по кредиту. Например, при кредите сроком 30 лет, если вы распечатает и будете платить по 15 летнему графику, внося разницу в платеже в частично досрочное погашение, то ваш кредит закроется за 15 лет.

Главное при всем том - не пускать все на самотек и действительно платить досрочно. Более короткий кредит в этом плане дисциплинирует больше.

В чем отличие аннуитетного платежа от дифференцированного?
Кирилл

Это 2 разные формулы расчета платежей. При аннуитетном графике вы платите одну и туже сумму ежемесячно в течение всего срока. Меняется лишь пропорция тела долгов и процента (сначала проценты гораздо больше, чем тело). В случае дифференцированного графика, платежи неравномерные. Сначала вы платите больше, и постепенно платеж уменьшается. Дифференцированный платеж считается выгоднее, т.к. при одном и том же сроке, сумма переплаты по нему будет меньше, нежели вы бы платили по аннуитетному графику.

Но есть одна хитрость: сумма процентов, которые вы платите в 1й месяц и при дифференцированном платеже и при аннуитетном в конкретном месяце не отличаются. Различается лишь тело, а значит вы можете забить ваши параметры аннуитетного платежа в калькулятор дифференцированного, и довнести разницу в ежемесячных платежах в досрочное погашение. У вас получится “искусственный” дифференцированный график платежей.

Стоит ли брать кредит с плавающей ставкой?
Екатерина

Плавающая ставка была довольно популярна в период с 2012 по 2016 года. Обычно она привязана к так называемым ставка Libor или МосПрайм. По факту - это котировки ставок, по которым банки ссуживают друг другу деньга на бирже. Плавающей ставкой банки уменьшают свои риски на случай, если деньги подорожают (вслед за удорожанием заемных денег увеличится и ваша ставка, что справедливо и в обратную сторону). 

Но при наличии обширных программ рефинансирования необходимость подобных маневров для клиентом мы считаем излишней. В данном случае он рискует больше чем банк, выбирая плавающую ставку. Если, вдруг, ставки на ипотечном рынку через какое-то время вырастут - заемщик в плюсе, т.к. его ставка не может измениться в большую сторону. Ну, а если ставки по рынку поползли вниз - всегда найдется банк, который будет рад рефинансировать клиента под меньшую ставку (разумеется, если тот соблюдал платежную дисциплину).

Через сколько можно рефинансировать ипотеку?
Александра

Обычно у банков существует требование в 6 месяцев ко сроку оплаты текущей ипотеки. Это минимальный период, за который можно оценить платежную дисциплину заемщика и сделать какие-то выводы о его доходах и прочих, важных вещах. Но всегда есть свои исключения. На текущей момент существует 2 банка, которые готовы рефинансировать клиентов и после 3 месяцев выплаты ипотеки.

До какого возраста банки дают ипотеку?
Дмитрий

90% банков кредитуют клиентов до наступления пенсионного возраста (на момент выплаты ипотеки клиенту не должно быть более 60/65 лет). Но часть банков готова выдавать клиентам до 75 лет. А есть целых 2 банка, которые кредитуют своих заемщиков до 100 лет.

С какого возраста банки дают ипотеку?
Анатолий

Формально, банки оглашают начальный возраст получения ипотеки - с 18 лет. На практике же в основном таким клиентам либо отказывают, либо просят привлечь более старшего поручителя (а лучше родителей). В нашей практике было все пару десятков случаев, когда кредитовали молодых людей до 20 лет.

Почему банки отказывают в ипотеке?
Валентина

Причин может быть множество. При принятии решения о выдачи кредита, банки делают от 80 до 170 различных проверок. Не всегда они очевидны обычному человеку и даже не всегда понятен их смысл, не говоря уже о выводах, которые делают сотрудники банков после этих проверок.
В целом, основные причины можно распределить по следующим категориям:
1) Кредитная история - 40% отказов
2) Проблемы с доходом/недостаточность - 25% отказов;
3) Плохой работодатель/ненадежная сфера деятельности - 15% отказов;
4) Различные ошибки в Кредитной истории, занесении данных в системы банков, человеческий фактор - 15%;
5) Проблемы по СБ, Межбанк, негатив по базам МВД/ФСБ - 3%
6) Иные причины-2%

Если вам отказали, для начала советуем проверить кредитную историю. 2 раза в год вы можете сделать это бесплатно. Если что-то в ней не понятно - вы можете позвонить нам, вы бесплатно поможем в ней разобраться и расскажем что может послужить причиной для отказа.

Что делать, если у супруга(и) плохая кредитная история?
Григорий

По закону, имущество, приобретаемое в браке, делится между супругами пополам. Это правило распространяется и на приобретенную в ипотеку недвижимости. При этом совершенно не важно, кто участвует доходами при оплате ипотеке или, кто какие справки показывает. Исходя из этого закона - супруг должен участвовать в качестве стороны сделки. Он может быть либо поручителем (без учета доходов, как правило), либо созаемщиком (тот же самый поручитель, но с учетом доходов). Если Кредитная история супруга плохая, то это означает отказ в кредите (даже если у другого супруга все с ней замечательно). В это случае есть единственный вариант - это составить брачный договор между супругами, по которому только один из них претендует на недвижимость в случае развода. Это довольно формальный ход и после выплаты ипотеки супруги могут разорвать этот договор и выкинуть. Но часто - это единственный способ получить семье, где у кого-то были проблемы с кредитной историей.

Какую ответственность несет поручитель/созаемщик по ипотечному кредиту, если будет допущена просрочка по нему?
Татьяна

Самый который ответ - такую же, как и заемщик. Т.е. полную. Если заемщик не справляется с платежами, банк считает, что эту функцию должен на себя брать созаемщик. В случае судебного разбирательства, у созаемщика/поручителя солидарная с заемщиком ответственность перед кредитором.

Посему - будьте осмотрительны прежде чем принимать решение о том, чтобы стать поручителем по чьей-либо сделке.

Кто может быть поручителем/созаемщиком при ипотечной сделке?
Сергей

Функция поручителя или созаемщика обычно сводится к увеличению совокупного дохода, который учитывает банк при расчете (впрочем, как и всех совокупных обязательств у всех, кто участвует в сделке). Если супруг обязан участвовать в сделке по закону (если не будет заключен брачный договоров), то другие лица не всегда могут быть поручителями/созаемщиками в сделке. Примерно 70% банков допускают к сделке, помимо заемщика только родственников 1го колена. примерно в 20% поручителем/созаемщиком может быть любой родственник. И только в 10% случаев банки допускают к сделке в т.ч. сторонних заемщику лиц, не имеющих прямого родства. P.S. Гражданские супруги, как правило, приравниваются к категории “родственник”.

Может ли ставка по кредиту измениться в большую сторону в процессе выплаты ипотеки?
Елизавета

Нет, не могут. Такая ситуация возможна только в случае, если у вас прописана опция плавающей ставки, которая “привязана” к какому-то показателю (обычно это ставка Libor или MosPrime). Во всех остальных случае ставку будет с вами на протяжении всего срока выплаты ипотеки (разумеется, если вы не захотите рефинансироваться)

Вопросы в рубрике: Потребительский кредит

Вопрос
Имя

Ответ

Последствия для заемщика от невыплаты кредита?
Антонина

Согласно статистике, около 16% заемщиков не платят по потребительскому кредиту и допускают просрочку более 90 дней. Для банков это неприятная ситуация, т.к. обеспечения кредита нет, а деньги возвратить как-то нужно. Как обычно действуют банки при этом:

  • С 1-го по 3й месяц просрочки - так называемый Soft Collection. СОтрудник банка звонит клиент примерно 1 раз в неделю с напоминанием о о том, что нужно оплатить кредит. Отправляют смс с напоминанием. В целом, задача выяснить в чем причина просрочки. И, если клиент в состоянии вернуться в график, всеми силами туда его направить.
  • С 4го по 5-6 месяца - Hard Collection. Это стадия более жестких переговоров, которые призваны устрашить клиента потенциальными последствиями для него: суды, проблемы с приставами и т.д. На этой стадии активно прозваниваются родственники, знакомые. Рассылаются письма и предупреждениями об обращении в суд и т.д.
  • Далее долг либо продается коллекторским агенствами (которые делают тоже самое, что и банк на стадии Hard Collection или сразу подают в суд), либо банк напрямую обращается в суд с целью получения судебного решения о взыскании с клиента всей суммы долга, просроченных процентов по кредиту и пеней (их, чаще всего, отменяют);
  • После получения решения о наличии долга перед банком, исполнительный лист передается Судебным приставам. Те имеют возможность: арестовать все счета должника и при наличии/поступлении денег на них, автоматически списывать в пользу банка; запретить какие-либо действия с недвижимостью; запретить выезд за границу; отправить постановление работодателю с целью удержания до 50% оз заработной платы в пользу банка.

По сути, на этому последствия для должника и ограничиваются. Нередко были случаи, когда банк не подает в суд за клиент в течение 2-3 лет. По суммам до 300 000 руб, очень часть, банки вообще не судятся, учитывая потенциальные судебные издержки на суд и состояние должника (если он не работает официально и нет имущества, которое можно взыскать, то на суды можно потратить больше, чем получишь в итоге).

Почему банки отказывают в потребительском кредите?
Галина

Причин может быть множество. При принятии решения о выдачи кредита, банки делают от 80 до 170 различных проверок. Не всегда они очевидны обычному человеку и даже не всегда понятен их смысл, не говоря уже о выводах, которые делают сотрудники банков после этих проверок.
В целом, основные причины отказа в потребительском кредите можно распределить по следующим категориям:
1) Кредитная история - 45% отказов
2) Проблемы с доходом/недостаточность - 25% отказов;
3) Плохой работодатель/ненадежная сфера деятельности - 15% отказов;
4) Различные ошибки в Кредитной истории, занесении данных в системы банков, человеческий фактор - 10%;
5) Проблемы по СБ, Межбанк, негатив по базам МВД/ФСБ - 3%
6) Иные причины-2%

Если вам отказали, для начала советуем проверить кредитную историю. 2 раза в год вы можете сделать это бесплатно. Если что-то в ней не понятно - вы можете позвонить нам, вы бесплатно поможем в ней разобраться и расскажем что может послужить причиной для отказа.

С какого возраста банки дают Потребительский кредит?
Олег

Формально, банки оглашают начальный возраст получения ипотеки - с 18 лет. На практике же в таком возрасте доступны кредиты с очень маленькими лимитами - до 100 000 руб. или кредитные карты с похожим лимитом. Возможность получить большую сумму возможна только при условии полностью белого дохода и трудоустройства в крупной организации. В противном случае, получить кредит более 300 000 руб можно, начиная с 22-летнего возраста.

Как отказаться от страховки при выдачи потребительского кредита?
Валентин

На данный момент, до 25% доходности банка при выдачи потребительского кредита приходится на оплату страховки клиентом. Наверное, ни для кого не секрет, что бОльшая часть суммы страховки возвращается из страховой банку в качестве премии. По нашей практике размер страховки достигает 33% от суммы кредита! При этом, если раньше многие банки соглашались на уговоры клиента и отменяли страховку (особенно, если тот говорил, что вообще откажется от кредита), то сейчас большинство банков непреклонны и отказывают в выдаче кредита в принципе, если клиент принципиально не хочет ее оформлять. Возможен вариант возврата страховки в течение первых 14 дней после ее оформления, но в этом случае банки страхуют себя и повышают ставку, делая ее, во многих случаях, неприлично высокой, по отношению к первоначальной.
Единственный способ, который мы изобрели - это вознаграждать наших партнеров за то, чтобы им было интересно выдать клиента либо вообще без страховки, либо с минимально возможный пакетом (обычно это 5000-10000 руб), тем самым, экономя 15-25% только за счет этих нехитрых действий.

Не нашли что искали? Задайте вопрос кредитному эксперту Финансового сервиса

Нажимая на кнопку "Задать вопрос", вы подтверждаете согласие с условиями Политики конфиденциальности.

Получите бесплатную
консультацию нашего эксперта
Укажите контактные данные.
Через 30 минут с вами свяжется специалист
по кредитованию и ответит на ваш вопрос
WhatsApp