Часто задаваемые вопросы по кредитам

Дело в том, что недвижимость является всего лишь гарантией возврата денежных средств для банка (в случае долгой неуплаты, банк выставит ее на торги и полученные средства пустит на покрытие долга). Но нужно понимать, что существует такая вещь, как резервы, которые банк должен перечислять на счет ЦБ РФ, на случай возможных дефолтов. Так вот, клиенты с плохой историей или отсутствием работы считаются слабыми заемщиками с высокой степенью риска (с точки зрения банковской системы) и ЦБ сразу просит по таким заемщикам начислить резервы (от 15 до 100% от суммы), чего не происходит по хорошим клиентам. Такими образом, выдавая клиенту с плохой кредитной историей 5 млн, банк должен отправить еще 5 млн на счет ЦБ и заморозить их до тех пор, пока ЦБ не посчитает, что этот клиент стал более надежным. Фактически, это уменьшает доход банка в 2 раза, что само самой не выгодно и банки не выдают клиентов, по которым нужно делать повышенное резервирование. Если бы не было этого правила ЦБ, то может банки бы вели себя совершенно иначе и кредитовали кого угодно...

В чистом виде таких программ нет. Существуют “Маркетинговые акции” банков и застройщиков, когда банк готов кредитовать клиентов без первоначального взноса при покупке квартиры у определенных застройщиков. Но при, по факту, ПВ платит застройщик за клиента. А где он его берет? Правильно, за счет повышения цены на квартиру…

Существует еще вариант завышения цены покупки квартиры и расчета ПВ по расписке. Но данная схема предполагает нахождение цены недвижимости существенно ниже рынка, продавца, согласного прописать завышенную цену в ДКП и Оценочной компании с банком, которые все это пропустит. Данная комбинация встречается нечасто. В основном реализуется через Брокеров или риэлторов.

Вообще, по закону, неоплата по договору свыше 60 дней может привести к тому, что банк расторгнет договор и будет ходатайствовать через суд о реализации квартиры. По факту такое поведение банка встречается довольно редко. Обычно в суд подают через 5-7 месяцев неплатежей. Но нужно понимать, что все время, когда заемщик не платит по ипотеке - его долг копится и чтобы войти “в график” (чтобы в кредитной истории не высвечивалась текущая просрочка), нужно полностью погасить все просроченные платежи и набежавшие штрафы, чтобы довольно сложно.

Если вы покупаете квартиру, то его всегда можно использовать или на оплату первоначального взноса (чтобы использовать меньше собственных средстве) или на досрочное погашение ипотеки. С экономической точки зрения разницы между этими 2мя действиями особо нет.

Обязательные расходы:

Комиссии банка за расчеты -  до 5000₽. (Как правило расчеты происходят через Ячейку или Аккредитив. Большинство банков берут комиссию за пользованием этим сервисом, хотя бывают и приятные исключения, когда банк предоставляет аккредитивную форму расчетов бесплатно)

Оценка недвижимости. До 5500₽ для квартир, до 25000 руб для домов и коммерческих помещений. Но конечно, есть разброс цен в зависимости от оценщика и региона. Если вы покупаете объект на первичном рынке, то оценку у вас никто просить не будет;) 

Страхование кредита. Как правило, при ипотеке банки требуют застраховать 3 вида рисков: Имущество - от 0,12% до 0,2%, Титул (риск потери права собственности) - от 0,18 до 0,35% и Жизнь+Здоровье. Последний вид страховки самый дорогой и самый волатильный. Он напрямую зависит от возраста заемщика (в 25 лет страховка стоит 0,3% а в 65 - 1,1%), от пола: Мужчинам дороже;), и от наличия болезней у заемщика. В целом, страховка обходится заемщику около 0,8% от суммы кредита.

Госпошлина - 2000 за объект и 350 за ЗУ (Платит покупатель)

Необязательные расходы:

Расходы по сопровождению сделки: подбор недвижимости, оформление договору купли-продажи, проверка юр.чистоты сделки (цены всякие разные). Но если вы сами оформляете сделку, их можно избежать

Нотариальные расходы. Если захотите оформить сделку у нотариуса, придется заплатить пошлину, порядка 30 000 руб.

Регистрация сделки. В зависимости от региона и объекта, цены колеблются от 10 000 руб до 20 000 за 1 объект (дом с земельным участком - это 2 объекта)

30 лет. Раньше ВТБ и Сбербанк давали до 50 лет, но это был, скорее, маркетинговый ход.

Мы советуем всем своим клиентам брать на тот срок, платежи при котором МАКСИМАЛЬНО комфортны. Если это самый длинный срок - не пугайтесь. У вас всегда есть опция делать частично досрочные погашения по кредиту. Например, при кредите сроком 30 лет, если вы распечатает и будете платить по 15 летнему графику, внося разницу в платеже в частично досрочное погашение, то ваш кредит закроется за 15 лет.

Главное при всем том - не пускать все на самотек и действительно платить досрочно. Более короткий кредит в этом плане дисциплинирует больше.

Это 2 разные формулы расчета платежей. При аннуитетном графике вы платите одну и туже сумму ежемесячно в течение всего срока. Меняется лишь пропорция тела долгов и процента (сначала проценты гораздо больше, чем тело). В случае дифференцированного графика, платежи неравномерные. Сначала вы платите больше, и постепенно платеж уменьшается. Дифференцированный платеж считается выгоднее, т.к. при одном и том же сроке, сумма переплаты по нему будет меньше, нежели вы бы платили по аннуитетному графику.

Но есть одна хитрость: сумма процентов, которые вы платите в 1й месяц и при дифференцированном платеже и при аннуитетном в конкретном месяце не отличаются. Различается лишь тело, а значит вы можете забить ваши параметры аннуитетного платежа в калькулятор дифференцированного, и довнести разницу в ежемесячных платежах в досрочное погашение. У вас получится “искусственный” дифференцированный график платежей.

Плавающая ставка была довольно популярна в период с 2012 по 2016 года. Обычно она привязана к так называемым ставка Libor или МосПрайм. По факту - это котировки ставок, по которым банки ссуживают друг другу деньга на бирже. Плавающей ставкой банки уменьшают свои риски на случай, если деньги подорожают (вслед за удорожанием заемных денег увеличится и ваша ставка, что справедливо и в обратную сторону). 

Но при наличии обширных программ рефинансирования необходимость подобных маневров для клиентом мы считаем излишней. В данном случае он рискует больше чем банк, выбирая плавающую ставку. Если, вдруг, ставки на ипотечном рынку через какое-то время вырастут - заемщик в плюсе, т.к. его ставка не может измениться в большую сторону. Ну, а если ставки по рынку поползли вниз - всегда найдется банк, который будет рад рефинансировать клиента под меньшую ставку (разумеется, если тот соблюдал платежную дисциплину).

Обычно у банков существует требование в 6 месяцев ко сроку оплаты текущей ипотеки. Это минимальный период, за который можно оценить платежную дисциплину заемщика и сделать какие-то выводы о его доходах и прочих, важных вещах. Но всегда есть свои исключения. На текущей момент существует 2 банка, которые готовы рефинансировать клиентов и после 3 месяцев выплаты ипотеки.

90% банков кредитуют клиентов до наступления пенсионного возраста (на момент выплаты ипотеки клиенту не должно быть более 60/65 лет). Но часть банков готова выдавать клиентам до 75 лет. А есть целых 2 банка, которые кредитуют своих заемщиков до 100 лет.

Формально, банки оглашают начальный возраст получения ипотеки - с 18 лет. На практике же в основном таким клиентам либо отказывают, либо просят привлечь более старшего поручителя (а лучше родителей). В нашей практике было все пару десятков случаев, когда кредитовали молодых людей до 20 лет.

Причин может быть множество. При принятии решения о выдачи кредита, банки делают от 80 до 170 различных проверок. Не всегда они очевидны обычному человеку и даже не всегда понятен их смысл, не говоря уже о выводах, которые делают сотрудники банков после этих проверок.
В целом, основные причины можно распределить по следующим категориям:
1) Кредитная история - 40% отказов
2) Проблемы с доходом/недостаточность - 25% отказов;
3) Плохой работодатель/ненадежная сфера деятельности - 15% отказов;
4) Различные ошибки в Кредитной истории, занесении данных в системы банков, человеческий фактор - 15%;
5) Проблемы по СБ, Межбанк, негатив по базам МВД/ФСБ - 3%
6) Иные причины-2%

Если вам отказали, для начала советуем проверить кредитную историю. 2 раза в год вы можете сделать это бесплатно. Если что-то в ней не понятно - вы можете позвонить нам, вы бесплатно поможем в ней разобраться и расскажем что может послужить причиной для отказа.

По закону, имущество, приобретаемое в браке, делится между супругами пополам. Это правило распространяется и на приобретенную в ипотеку недвижимости. При этом совершенно не важно, кто участвует доходами при оплате ипотеке или, кто какие справки показывает. Исходя из этого закона - супруг должен участвовать в качестве стороны сделки. Он может быть либо поручителем (без учета доходов, как правило), либо созаемщиком (тот же самый поручитель, но с учетом доходов). Если Кредитная история супруга плохая, то это означает отказ в кредите (даже если у другого супруга все с ней замечательно). В это случае есть единственный вариант - это составить брачный договор между супругами, по которому только один из них претендует на недвижимость в случае развода. Это довольно формальный ход и после выплаты ипотеки супруги могут разорвать этот договор и выкинуть. Но часто - это единственный способ получить семье, где у кого-то были проблемы с кредитной историей.

Самый который ответ - такую же, как и заемщик. Т.е. полную. Если заемщик не справляется с платежами, банк считает, что эту функцию должен на себя брать созаемщик. В случае судебного разбирательства, у созаемщика/поручителя солидарная с заемщиком ответственность перед кредитором.

Посему - будьте осмотрительны прежде чем принимать решение о том, чтобы стать поручителем по чьей-либо сделке.

Функция поручителя или созаемщика обычно сводится к увеличению совокупного дохода, который учитывает банк при расчете (впрочем, как и всех совокупных обязательств у всех, кто участвует в сделке). Если супруг обязан участвовать в сделке по закону (если не будет заключен брачный договоров), то другие лица не всегда могут быть поручителями/созаемщиками в сделке. Примерно 70% банков допускают к сделке, помимо заемщика только родственников 1го колена. примерно в 20% поручителем/созаемщиком может быть любой родственник. И только в 10% случаев банки допускают к сделке в т.ч. сторонних заемщику лиц, не имеющих прямого родства. P.S. Гражданские супруги, как правило, приравниваются к категории “родственник”.

Нет, не могут. Такая ситуация возможна только в случае, если у вас прописана опция плавающей ставки, которая “привязана” к какому-то показателю (обычно это ставка Libor или MosPrime). Во всех остальных случае ставку будет с вами на протяжении всего срока выплаты ипотеки (разумеется, если вы не захотите рефинансироваться)

Согласно статистике, около 16% заемщиков не платят по потребительскому кредиту и допускают просрочку более 90 дней. Для банков это неприятная ситуация, т.к. обеспечения кредита нет, а деньги возвратить как-то нужно. Как обычно действуют банки при этом:

• С 1-го по 3й месяц просрочки - так называемый Soft Collection. СОтрудник банка звонит клиент примерно 1 раз в неделю с напоминанием о о том, что нужно оплатить кредит. Отправляют смс с напоминанием. В целом, задача выяснить в чем причина просрочки. И, если клиент в состоянии вернуться в график, всеми силами туда его направить.
• С 4го по 5-6 месяца - Hard Collection. Это стадия более жестких переговоров, которые призваны устрашить клиента потенциальными последствиями для него: суды, проблемы с приставами и т.д. На этой стадии активно прозваниваются родственники, знакомые. Рассылаются письма и предупреждениями об обращении в суд и т.д.
• Далее долг либо продается коллекторским агенствами (которые делают тоже самое, что и банк на стадии Hard Collection или сразу подают в суд), либо банк напрямую обращается в суд с целью получения судебного решения о взыскании с клиента всей суммы долга, просроченных процентов по кредиту и пеней (их, чаще всего, отменяют);
• После получения решения о наличии долга перед банком, исполнительный лист передается Судебным приставам. Те имеют возможность: арестовать все счета должника и при наличии/поступлении денег на них, автоматически списывать в пользу банка; запретить какие-либо действия с недвижимостью; запретить выезд за границу; отправить постановление работодателю с целью удержания до 50% оз заработной платы в пользу банка.

По сути, на этому последствия для должника и ограничиваются. Нередко были случаи, когда банк не подает в суд за клиент в течение 2-3 лет. По суммам до 300 000 руб, очень часть, банки вообще не судятся, учитывая потенциальные судебные издержки на суд и состояние должника (если он не работает официально и нет имущества, которое можно взыскать, то на суды можно потратить больше, чем получишь в итоге).

Причин может быть множество. При принятии решения о выдачи кредита, банки делают от 80 до 170 различных проверок. Не всегда они очевидны обычному человеку и даже не всегда понятен их смысл, не говоря уже о выводах, которые делают сотрудники банков после этих проверок.
В целом, основные причины отказа в потребительском кредите можно распределить по следующим категориям:
1) Кредитная история - 45% отказов
2) Проблемы с доходом/недостаточность - 25% отказов;
3) Плохой работодатель/ненадежная сфера деятельности - 15% отказов;
4) Различные ошибки в Кредитной истории, занесении данных в системы банков, человеческий фактор - 10%;
5) Проблемы по СБ, Межбанк, негатив по базам МВД/ФСБ - 3%
6) Иные причины-2%

Если вам отказали, для начала советуем проверить кредитную историю. 2 раза в год вы можете сделать это бесплатно. Если что-то в ней не понятно - вы можете позвонить нам, вы бесплатно поможем в ней разобраться и расскажем что может послужить причиной для отказа.

Формально, банки оглашают начальный возраст получения ипотеки - с 18 лет. На практике же в таком возрасте доступны кредиты с очень маленькими лимитами - до 100 000 руб. или кредитные карты с похожим лимитом. Возможность получить большую сумму возможна только при условии полностью белого дохода и трудоустройства в крупной организации. В противном случае, получить кредит более 300 000 руб можно, начиная с 22-летнего возраста.

На данный момент, до 25% доходности банка при выдачи потребительского кредита приходится на оплату страховки клиентом. Наверное, ни для кого не секрет, что бОльшая часть суммы страховки возвращается из страховой банку в качестве премии. По нашей практике размер страховки достигает 33% от суммы кредита! При этом, если раньше многие банки соглашались на уговоры клиента и отменяли страховку (особенно, если тот говорил, что вообще откажется от кредита), то сейчас большинство банков непреклонны и отказывают в выдаче кредита в принципе, если клиент принципиально не хочет ее оформлять. Возможен вариант возврата страховки в течение первых 14 дней после ее оформления, но в этом случае банки страхуют себя и повышают ставку, делая ее, во многих случаях, неприлично высокой, по отношению к первоначальной.
Единственный способ, который мы изобрели - это вознаграждать наших партнеров за то, чтобы им было интересно выдать клиента либо вообще без страховки, либо с минимально возможный пакетом (обычно это 5000-10000 руб), тем самым, экономя 15-25% только за счет этих нехитрых действий.